Atif Mian i Amir Sufi w książce "House of Debt" zwracają uwagę na obszar, który w debatach o kryzysach finansowych bywa pomijany. ich źródła rzadko leżą w samej architekturze sektora bankowego. Częściej są rozproszone w bilansach gospodarstw domowych. Gdy prywatne zadłużenie osiąga wysoki poziom, nawet umiarkowany wstrząs potrafi uruchomić mechanizmy prowadzące do głębokiej recesji. Polska wersja tej historii ma własną, bardzo charakterystyczną postać.
W naszych realiach mieszkanie postrzegane jest jako „bezpieczna przystań”. W praktyce coraz częściej działa jak długoterminowa obligacja o zmiennym kuponie. Rata kredytu jest kuponem, który trzeba płacić bez względu na to, czy dochody rosną, czy maleją. Stopy procentowe zmieniają ten kupon z miesiąca na miesiąc, a wartość samego „instrumentu” zależy od koniunktury, regulacji i demografii.
W tym sensie kredyt hipoteczny nie jest wyłącznie finansowaniem konsumpcji mieszkaniowej. To kontrakt redystrybucji ryzyka. Gdy stopy rosną, ryzyko przenosi się z banku na kredytobiorcę. Gdy ceny mieszkań spadają, bilans gospodarstwa domowego kurczy się szybciej niż bilans instytucji finansowej. Mian i Sufi pokazują, że taka konstrukcja długu działa procyklicznie: pogarsza spadki i opóźnia odbicie.
Brak automatycznych stabilizatorów długu prywatnego został zastąpiony stabilizatorem społecznym. Rodzina pełni funkcję funduszu ratunkowego. Dopłaca do rat, przejmuje koszty utrzymania, czasem refinansuje dług poprzez własne oszczędności lub sprzedaż majątku.
To rozwiązanie działa, dopóki szok ma charakter indywidualny. Gdy jednak szok jest systemowy, na przykład szybki wzrost stóp procentowych, fundusz rodzinny traci dywersyfikację. Wszyscy uczestnicy są narażeni na to samo ryzyko. Mechanizm, który miał amortyzować kryzys, zaczyna go napędzać.
Jedną z najważniejszych tez "House of Debt" jest rola uwagi i percepcji. Dla gospodarstwa domowego liczy się miesięczna rata, nie abstrakcyjna stopa procentowa. Gdy rata rośnie, konsumpcja jest pierwszym buforem. Zaczynają się w strukturze miesięcznych zobowiązań. To właśnie ten mechanizm, powtarzany w skali całej gospodarki, obniża popyt szybciej, niż wynikałoby to z samej zmiany parametrów makroekonomicznych.
Dodatkowo działa narracja moralna: „dług trzeba spłacić”. Nawet gdy ekonomicznie sensowne byłoby przedefiniowanie zobowiązania, restrukturyzacja lub częściowe umorzenie, ciężar normy kulturowej spycha decyzję w stronę zaciskania pasa. Mian i Sufi pokazują, że racjonalność jednostkowa staje się nieracjonalnością zbiorową.
Tu pojawia się wątek, który dopiero przebija się do świadomości. Dług hipoteczny ma swoją siłę nie dlatego, że jest „naturalny”, lecz dlatego, że został zakodowany w prawie. Pierwszeństwo hipoteki, sposób egzekucji, ograniczenia w restrukturyzacji konsumenckiej, to wszystko elementy konstrukcji, które decydują o tym, kto ponosi koszt dostosowania. Problem polega na tym, że mechanizmy korekcyjne uruchamiają się zazwyczaj dopiero w sytuacji skrajnej. System reaguje wtedy, gdy relacja kredytowa jest już głęboko zaburzona. Pomoc pojawia się po fakcie.
Mieszkanie stało się obligacją, rodzina funduszem stabilizacyjnym, a państwo często obserwatorem. Taki układ jest niestabilny. Dług prywatny jest źle zaprojektowany jako instrument makroekonomiczny. Ryzyko szoku zostaje w nim asymetrycznie przerzucone na gospodarstwa domowe, co prowadzi w konsekwencji do gwałtownego spadku konsumpcji i długotrwałego wychodzenia z kryzysu. W takim modelu recesja nie jest wypadkiem przy pracy, lecz mechanizmem dostosowania. Powinniśmy zacząć traktować dług mieszkaniowy jak to, czym faktycznie jest: kontrakt alokacji ryzyka, który można, ba, należy projektować lepiej. To nie jest spór o moralność dłużników. To spór o architekturę systemu.
Morbum evitare quam curare facilius est .